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王大麻子的博客

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城市化:房地产发展方式和调控方式转型  

2010-07-14 14:38:26|  分类: 财经评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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城市化:房地产发展方式和调控方式转型
    王大麻子 2010-07-14
  (http://lishiba1.blog.tianya.cn 和http://lishiba09.blog.163.com/)
    
  住房用地的国有化,廉租房、经适房、公务员房、公租房和商品房,差别化和行政管制的房贷与税费政策,这一切都是计划经济的,更准确地说是有计划商品经济的房地产市场发展模式和调控方式(在二十一世纪头十年,我国经济体制又从1990年代的市场化方向逐渐回归到1980年代的有计划商品经济方向,是没有陈云的陈云模式)。当然,这也使经济或房地产业呈现一放就活,一活就乱,一乱就收,一收就死的死循环。
城市化:房地产发展方式和调控方式转型 - 王大麻子 - 王大麻子的博客
  此轮房地产新政,明显就是有计划商品经济的调控模式。新政百日以来,成交量大幅下降,说明市场被管死。甚至城市政府的供给积极性也被管死,虽然上半年房地产投资比上年仍然有较大增长,但一线城市上半年供给只占计划供地的20%左右,这预示未来房地产投资可能会大幅下降。在快速城市化时代,房地产发展是国民经济发展的决定性因素。所以,计划式的调控带来了股市大幅下降,经济增长也面临失速的风险。此时政府面临两难:继续严控则经济死,若稍有放松则房价会报复性上涨泡沫更严重。
    
  1990年代老邓在打破陈云模式之后,才有了近二十年的经济快速发展和中国崛起。未来,我们要走出目前的两难困境难,也必须抛弃有计划商品经济调控模式,实现房地产发展模式和调控方式的转型。计划经济和有计划商品经济的失败表明,政府行政主导没有科学发展;经济转型,不应从市场化转向有计划商品经济。科学发展需要改革,经济转型虽然包括经济结构的转变,更应包括政府管制方式和调控方式的改革,政府改革主要是控制方式的市场化改革,以及与之相应的政府机构改革。
    
  房地产发展模式转型,要纠正以往将住房作为投资品而非主要作为消费品的观念,从信贷和税收制度上确立住房的消费品属性。虽然投资品属性可在短期内促进房地产的繁荣和经济的快速增长,但是在快速城市化时代,适应城市化快速发展的消费性住房的供给的快速增长,仍然可以确保国民经济的长期快速健康发展。对此关键的是,加快户籍制度改革,加快中小城市和城镇建设,实现人口迁移的自由化,让一亿多农民工和近二亿多农村人口成为城市人口。城市化和农村人口向城市的转移,则要注意新农村建设与城市化的关系问题,尤其是可能产生的资源错误配置问题。
    
  城市化要关注产业转移,为此要实现房地产发展的结构转型。北上广或沿海发达地区的大城市,已经过大,住房价格包括租金已足够高,未来房地产发展空间主要在农村的城镇化,城市本身的发展空间有限,主要限于城中村改造。所以,随着产业向内地的逐渐转移,内地或中西部未来城市化速度更快,房地产发展空间大。已经在城市工作的白领们非常反对户籍开放和城市化,认为这是政府推高土地价格和房地产价格的阴谋。其实,对于北上广的过大的城市而言,高房价恰恰是城市人口控制、实现产业转移和升级的自然的措施。
    
  一此人为了自己的私利,极力主张政府行政干预市场,反对户籍开放和迁移自由,是可以理解的。但政府为照顾一些人的利益,而损害自由和经济的自然发展过程,显然是不合理的和有损公平正义的。
    
  大城市未来的土地供给有限和发展空间(城市规模过大,则出行成本高,使大城市变得规模不经济)有限,为此土地财政的来源必然会逐渐枯竭,若不改革过度依赖土地财政的城市政府很可能破产。所以,财产税(房产税),包括遗产税,最终必然被实施。房产税,既是将住房从投资品属性转变到消费品属性的制度基础,也是实现房价和房地产市场长治久安的财政税收基础,也是政府房地产调控从行政的计划模式转向市场化调控模式的基础。从发展趋势来看,大城市最有可能率先搞房产税,尽管应该全国同时实行(税率可不同)。
    
  有了房产税,住房从投资品变成消费品,房地产价格的稳定,也会使人们将更多的收入转向一般消费品的消费。从而现实宏观经济结构的转型,消费比重的提高和升级,对投资和出口过度依赖将会下降。有了房产税,政府是否掌握土地所有权已无关紧要,这将会促进土地所有权的私有化。这使政府只能采取市场化的调控方式,实现调控方式的转变。
  
  城市化,为房产业的长期增长和经济转型提供了坚实的基础。政府为什么仍然要死抱有计划商品经济调控模式不变呢?难道要死循环中,通过制造两难问题然后再显示高超的调控艺术吗?风险也太大了吧。
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