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王大麻子的博客

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开发商揭密房价成本:命悬地产的政府究竟拿走多少?  

2009-07-27 22:22:36|  分类: 财经评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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开发商揭密房价成本:命悬地产的政府究竟拿走多少?

  王大麻子 09-07-27

  (http://lishiba1.blog.tianya.cn 和http://blog.sina.com.cn/zhbxiang)

  

  经济才刚开始复苏,回稳的基础仍不稳固之时,房价却似“春江水暖鸭先知”在几个月前就开始上涨并迭创新高,土地价格更是不断提高,地王更是你追我赶各领风骚一两天。一时间,人们对高房价的抱怨又开始,开发商和媒体则将高房价归咎于高地价,将人们批评的矛头指向相关土地管理部门。于是,国土资源部近日发布专项调查报告(国土资源部:地价占房价比平均23%,来源:上海证券报),称平均而言地价仅占房价的23%(地价占房价比最低为5.3%,最高为58.6%,平均为23.2%,其中,东部地区平均为27%,高于其他区域),从而批驳“地价推高房价”之说(意思是需求增长的结果,或者是刚需的结果)。

  

  对此,“央视国际-经济半小时”则又暴出郑州一位开发商某楼盘的成本清单(开发商公开成本清单 "超载"的房地产能走多远? http://news.xinhuanet.com/house/2009-07/27/content_11777260.htm):土地出让金加拆迁安置成本,占销售价格(5000元/平米)的40%,建安成本点30%,然后是政府在土地出让金外收取的其它各种名目繁多、令人眼花缭乱的,有的更是匪夷所思的各种税费达1100元/平米达20%以上(即政府拿走部分占开发商成本的60%以上)。这占房价成本20%以上的税费项目是:

  

  =============

  “人防收费、消防收费、建委收费、规划收费、土地收费、房管收费、评价收费,安全收费多了,治安收费。。。这些收费中,最大的一笔费用是配套费,每平方米170元。。。前期规划中国土局要进行土地定界(两次均要收费)。。。与规划局相关的费用还包括,日照复核费,设计图复核费,抗震图纸审核费,环境影响咨询费,公示费。。。工程建设当中,要交纳防雷检验费。楼盘竣工后,有测绘费,预售证交易费,销售许可证及面积测量费。。。这些收费项目至少有30项,涉及20多个部门,费用总计448.66元。再加上营业税、所得税,每平方米税费成本达到了1100元左右”。

  。。。

  “开发商告诉记者,他在这上面列出的还只是主要的收费和税收项目,其中象道路开口费、建筑垃圾管理费、副食品价格调节基金、印花税、增值税、城建税、教育设施建设附加税等,由于金额不高,并没有计算在内”。

  ==============

  

  王大麻子在写物业税贴子时,从来没有想到还有这么多的政府收费!从来没有想到寄生在住房上的寄生虫——政府部门和部门办的事业单位,有这么多!显然,在郑州这个开发商的那个商品房项目,政府拿到的占住房成本的60%以上。在那些,地价占房价58%的项目,政府拿走的则可能有80%。在那些地价成本低的地方,税费占成本比例可能更高。在竞争条件下,成本决定价格。因此,完全可以说是政府的土地价税政策和策略,政府对土地财政的依赖,推高了房价。

  

  理论上住房价格取决于供求两个方面。而且在供给一定的情况下,主要取决于需求(比如土地总量是一定的,随着社会经济发展对土地需求的不断提高,土地价格会不断上涨)。但在需求刚性(这是一些人对高房价的一种说法)的情况下,则住房价格主要取决于住房土地供给(土地总量是一定的,但住房用土地是可变的)。当不断增长的需求刚性面对垄断性的住房土地供给时,当投机资本利用这一形势进行房产买卖投机推高住房需求泡沫时,土地供给的垄断者稍微紧(赵老师语)一下供给量,住房价格便会大幅度上升,政府和开发商都会从中获得巨额租金和利润。

  

  2007年国土资源部统计的政府卖地收入有1万多亿(有的估计更高),相应地方政府从开发商手中得到税费收入大概也在万亿左右,这还不包括那个郑州开发商认为数额不大的印花税、增值税等税。这两万多亿,绝大多数是不在预算内的,是地方政府维持公务员士气和政府稳定运转所必须的灰色收入。另外,国家银行从开发商和买房者手中得到的利息收入,肯定也不少。中央政府还从房地产业带动的其它产业中,从石油、钢材等价格上涨中,得到更多GDP增长率和更多的税收收入;社会稳定也系于房地产繁荣所带动的就业需求。一句话,整个政府,整个国民经济严重依赖于房地产,命悬房地产一线。

  

  既如此,政府,地方与中央,政府部门和官员,肯定会不断想方设法维系高房价。上帝保佑,它们如愿以偿,心想事成。

  

  ==========

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