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王大麻子的博客

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物业税与土地出让金和其它相关税费  

2009-05-29 11:23:40|  分类: 财经评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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物业税与土地出让金、土地使用权和其它相关税费

  王大麻子 09-05-29

  (http://lishiba1.blog.tianya.cn 和http://blog.sina.com.cn/zhbxiang)

  

  物业税只能降低不能替代与土地出让金

  =================

  除了一些不明所以的网友外,在一些正规宣传材料中,记者,一些专家,甚至主管物业税改革的地方官员,都认为物业税会取代土地出让金。这是大大的错误,从而引起了对物业税误解甚至反对。物业税与土地出让金,属于不同的经济范畴。物业税是对房产物业提供的服务(租金)所征收的税,属于所得税或受益税性质,实质上是租金税。土地出让金,是政府出让土地产权,按目前法律是出让七十年使用权所收取的土地所有者收益,是权利金,是土地七十年使用权的租金总和。

  

  显然,两者不能替代,更准确说是不能完全替代。因为,征收物业税,会提高物业所有者的使用成本(对自住者而言),或者降低物业出租收益,从而会降低对住房的需求。降低的对大面积住房和多套住房的需求,比如日本虽然比我们富裕得多,但因为物业税家庭居住面积据说都不大。在供给不变的情况下,需求降低就会导致房价降低(从而有利于住房的刚性需求者,和中低收入阶层,低收入阶层有廉租房和保障房解决。物业税可以降低房价,开发商们都是知道的,虽然一些不明真相的网友会置疑)。房价降低,就会降低土地出让金。这一点,正如油价降低,石油资源所有者收益也会降低一样。所以,实行物业税,政府的国有土地出让金肯定会降低,但不会消失。

  

  正是因为实行物业税会降低地方政府可能获得的,相当于小金库收入来源的土地出让金,去年中央与一些地方政府洽商要后者实行物业税,均受到短视和想避免预算约束的地方政府的拒绝。

  

  物业税与土地产权

  ==========

  一般来说,物业税也称房地产税或财产税或不动产税。国外,财产或房产所有者都拥有相应的土地所有权。但我国,物业所有人只拥有物业七十年的使用权。所以,物业税有点名不正言不顺。这是一些人反对物业税的理由,因为没有房产的土地所有权。但这种反对也片面,你起码拥有土地上的建筑物的所有权,而且拥有七十年内土地的使用权和相应的收益权(七十年期限内,土地的增值收益会被使用权人获得)。所以,虽然只有土地七十年的使用权,政府征收物业税也是对的。

  

  话说回来,人生七十古来稀,七十的土地使用权也相当于物业所有者拥有了七十期限内的土地所有者权益。而且,七十年的使用权出让金,与土地所有权价格差别也不大。所以,理论上相对于拥有法律意义的土地所有权来讲,拥有七十年土地使用权和期限内土地增值受益权的物业税率应该没有多大区别。但是,麻子主张居民应拥有土地所有权,政府应尊重所有权,不能乱拆迁。当然,若政府尊重产权,在七十年土地使用权有效期内,政府也不能强制拆迁物业。除非是因为公益。

  

  七十年土地使用权,在我国最开始是在某个带九字的年头之后的若干年,为了展示继续改革开放的决心,将某地一大块土地(多少平方公里)出让给外资开发使用时提出来的。避免的是出卖主权之嫌,对外来讲所有权关系主权(政府将土地所有权转让给国内公民,并不关系主权)。但是,在七十年期限内,使用权拥有者就完全拥有了所有权的一系列产权权能。

  

  物业税后应被合并或免除的其它相关税费

  ===============

  现行税费非常复杂,重床架屋,为不同部门征收,这也使得物业税实施难度加大,遇到相关部门的极力反对和阻挠。王大麻子对土地和房地产业相关的税费不清楚,这里仅据报道中提到的说一下自己的想法。

  首先,房产交易相关的税,比如房产交易中涉及到的税费有契税、营业税和个人所得税等,肯定与物业税无关,不会因物业税开征而被免除。

  其次,物业管理费是业主与物业公司之间的事,与物业税调节的利益关系无关。

  再次,现行的土地增值附加费、土地使用费等税费,据说还有房产税,则应合并入物业税。更准确地说,物业税调节的利益关系包括了这些内容,这几项税费应取消。这样实行物业税后,就不会使工商业者税负增加或增加过多。

  第四,还有一项税费也应取消。就是城市教育附加,这是一项附加在增值税后的,由前管家李鸟设置的费(李鸟时期主持设置的相当多数的税费都非常不合市场经济原则,也没有经济效率)。之所以要取消,是因为物业税或财产税本来就是用于地方公共物品(包括教育)的提供的,所以要取消。

  最后,不论物业税税率高低如何,要坚持一条原则,即:物业税开征后,国民经济总体的税负不能因此增加(当然,其中一些人的会增加,但另一些人的税负会减少;按麻子设想,中央税收会减少,地方税收应增加)。目前,民众最反对的是物业税会加重社会总体税负。所以,物业税实行后,政府应该考虑降低增值税、营业税等流转税。

  

  物业税利国利民,越早越好

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