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王大麻子的博客

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物业税利国利民,越早越好  

2009-05-26 18:33:59|  分类: 财经评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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物业税利国利民,越早越好
  王大麻子 09-05-26
  (http://lishiba1.blog.tianya.cn 和http://blog.sina.com.cn/zhbxiang)
  
  物业税也即财产税,通常是按物业评估价的一定比例(比如2%或3%)征收。物业税利国利民,可实现资源配置的效率与公平,物业税改革计划早就拟定。在一些地方空转四年之后,武汉将于今年率先进行实际实施,中央政府也将包括物业税在内的税收改革作为2009年的经济体制改革的重要内容。但考虑到各种因素,特别是物业税所要替代的原来相关税费的既得利益者的阻挠,物业税可能对房地产市场(住房价格)影响结果的不确定,物业税在全国范围的实行,可能还很远。因此一些人认为,在危机期间物业税不宜出台。但王大麻子认为,物业税利国利民,越早越好。
  
  物业税利国利民
  第一,物业税本质上是不动产(特别是房产)所有者(持有者)支付的政府公共服务的费用补偿,因此体现了公共服务谁享受谁付费、享受越多付费越多的公平原则。为此,物业税或财产税由提供地方公共的地方政府征收。物业税实施后,地方政府的土地出让金收益大大减少,但物业税征收范围比土地出让范围大得多,完全可以弥补土地出让金的减少。同时,物业税与土地出让金相比,征收和使用更透明,有利于反腐败。
  第二,土地和附着于土地的房产价值会随着社会经济发展,政府公共投资增加而自然增值,此部分增值的价值来源于社会经济发展、公共投资的外部经济效应。按物业价值征收的物业税,可将物业价值自然增值的一部分归于社会,从而实现收入分配的平等与公正。
  第三,物业税,增加了物业(住房)使用成本,可减少人们对大面积住房、多套住房的非理性和投机性需求,这既可使土地资源能够更多用于生产性用途,也使房产价格大大下降,使囊中羞涩者的刚性住房需求能够在低价位上得到满足。特别地,虽然物业持有成本增加,但由于购买成本下降,刚性需求者取得和持有物业的总成本并不一定会增加。
  第四,物业税有利于税制的优化,包括:减少与土地开发、物业流转相关的混乱的税费;资源税、环境税等的执行,可使生产要素税成为税收的重要支柱,降低或减免增值税等间接税,促进税制的公平和效率。特别说明的是,物业税(以及资源税环境税)的开征不能增加社会的总体税负,而是要优化税制、优化税收结构。
  
  物业税实施原则
  第一,物业税实行三级累进制率。各地可规定一个最低人均居住面积,低于等于此面积的物业不收物业税,或物业税率为零。高于此居住面积的,按居住面积的大小累进征收。居住面积大的税率适当提高,多套住房者税率提高。
  第二,考虑近几年高价住房购买者的利益。物业税,可降低住房价格,当然也会降低土地出让金价格。近几年的购房者,或已建成但未销售的住房,已向政府支付了高额的土地出让金,因此应降低这部分物业的物业税率(比如不征收或减半征收)。这也有利于使现有高价房产价格不致波动太大。可考虑在一定时期内(五年或十年),购买成本高于物业税实施后的评估价值者,适当降低物业税率。
  第三,原有福利性分房,公务员住房,都应正常地交纳物业税。
  
  物业税开征越早越好
  那些以危机期间,开征物业税会增加居民负担,加剧房地产市场波动为由,反对目前开征物业税的说法是没有道理的。按此说法,我们应在经济和房地产市场繁荣时开征物业税。但是,在前几年经济和房地产繁荣时,这些人也是反对开征物业税的。
  更何况,前已说明,若实施物业税时,酌情考虑购买高价住房者、以高价拿地的投资者或开发商利益,对现有住房价格影响不会太大。更重要的,物业税可使二手房、新建房价格大大下降,从而刺激刚性需求,是有利于房地产市场繁荣的。
  最后,税收或税制是利益博弈的结果。越是推迟物业税,现有既得利益越成长越固化,其博弈力量就越强,有利于公平和资源配置优化的物业税就越难以开征。
  
  王大麻子是福利性住房享受者,我期待交纳物业税。
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