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王大麻子的博客

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住宅地私有加财产税代替七十年后有偿续期  

2009-03-24 22:12:35|  分类: 财经评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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 住宅地私有加财产税代替七十年后有偿续期
  王大麻子 09-03-24
  (http://lishiba1.blog.tianya.cn 和http://blog.sina.com.cn/zhbxiang)
  
  由于城市土地国有,居民仅拥有住宅所使用土地的有期限使用权。使用权到期后,是否续期,或者续期时是否再要交住房土地使用权费问题,一直是悬在城市居民头上的一把剑,是影响房地产市场正常运行的重要问题。最近,透露出来的国土资源《土地管理法(修订草案征求意见稿)》中,以“住宅70年大限到期后‘按照国家有关规定自动续期’,替换了2008年国土资源部内部起草的《土地管理法》中,明确住宅用地70年使用权到期之后自动无偿续期的表述”,便引来广泛不满。
  
  从理论上讲,国土资源部的修改是有道理的。因为,若住宅用地七十年使用权到期后自动无偿续期,则意味着作为住宅土地所有者的国家,在七十后丧失了土地的受益权。若明确规定要有偿续期,虽然政府的住宅土地受益权得到了维护,但也会引起民众的不满(山东某地计算的是每平米再征收1000多元)。虽然按目前建筑质量和政府喜欢拆迁趋势来看,中国很少有住房会使用七十年,特别是近二十年修的房屋很少能使用七十年。
  
  产权制度最重要的不是产权归属,而是要产权要明晰。显然,修改意见中的自动续期中未提是否是有偿,导致七十年到期后的产权不明晰,从而不能给人以稳定预期。即使过若干年后,再来明确是否有偿续期,也会导致房地产价值的重新估计,从而导致房地产市场波动。所以,此条修改是一个大的败笔。
  
  其实,城市土地产权制度最大的败笔是一元化的国有制(即不允许存在国有和非国有多种土地所有权)和一次性收取住宅用地七十年的使用权费。前者影响到城市土地配置效率,也影响所有者利益;后者更导致城市政府土地开发的急功近利,寅吃卯粮使地方政府的财政收入不稳定,地方社会经济不能持续健康发展。还有,许多地方政府没有将土地收入纳入预算监督,造成腐败和公务员过高的灰色收入。
  
  解决办法是:以居民拥有住宅地所有权加财产税(即居民拥有住宅地所有权,同时国家每年按住宅价值的一定比率收取财产税),代替住宅土地国有和使用权收费。居民拥有住宅地所有权或城市住宅地所有权私有化后,政府仍然拥有大量非商业性住宅用地的所有权(廉租房的土地权仍然属于国家),辅之地土地规划,政府完全可以有效调控土地市场和实现政府目标。政府还可购买或依法有偿征用私人住宅用地,以满足公益需要。所征收的财产税,并不一定会比目前每年收取的开发用地七十年使用权费低,政府不会因此减少收入而且收入流很稳定,政府行为也会更理性。
  
  理论和现实都表明,国有制会导致低效率和腐败,有违公平正义和健康发展。因此,国有制并不是射荟主意的本质。一些发达国家的实践表明,财产(土地)私有加财产税,既能实现资源配置效率,也能实现收入分配公平,更能保护居民权利。财产税,是对财产权的另一种限制,是财产收益或财产服务流的共享。以财产收益(权)的共享,代替低效率和腐败的所有权公有,能更有效地实现射会煮义的价值。
  
  一般来讲,七十年的使用权费,就相当于土地(所有权)的价格。因此,王大麻子建议现行商业住宅的土地地产权可直接规定为住宅所有者拥有,七十年到期后国家再征收财产税。新开发的住宅用地,国家不收取土地使用权费,建成后无否是否出售,即收取财产税。居民所分得的福利性住房,以及城郊小产权房,都应向住宅所有者征收财产税。
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